Erhöhung der Erbschaft- und Schenkungsteuer für Immobilien mit Stichtag nach dem 31.12.2022

Das Jahressteuergesetzes 2022 bringt nicht nur steuerliche Erleichterungen, sondern führt auch zu Änderungen des Bewertungsgesetzes, die erhebliche Erhöhungen der Erbschaft- und Schenkungsteuerbelastung bei Immobilienübertragungen zur Folge haben können.

Die Änderungen des Bewertungsgesetzes können zu steuerlichen Werterhöhungen bei Immobilien von 20 % bis vereinzelt zu 50 % führen. Vor diesem Hintergrund sollten im Raum stehende Übertragungen schnellstmöglich vorgezogen oder zumindest geprüft werden, welche Auswirkungen die neuen Regelungen im Einzelfall haben.

Die geplanten Änderungen sollen für Übertragungen nach dem 31.12.2022 in Kraft treten.

Auswirkungen auf fast alle Arten von Immobilien

Werden Immobilien verschenkt und vererbt, müssen diese bewertet werden, damit die Höhe der Erbschaft- bzw. Schenkungsteuer ermittelt werden kann. Die Bewertung von Immobilien kann auch relevant sein, wenn diese zum Betriebsvermögen einer Gesellschaft gehören. Die Immobilienbewertung richtet sich nach den Regelungen des Bewertungsgesetzes.

Die geplanten Änderungen des Bewertungsgesetzes beziehen sich sowohl auf das Ertragswert- als auch das Sachwertverfahren und betreffen damit die Bewertung fast aller Immobilien (Eigentumswohnungen, Ein- und Zweifamilienhäuser, Geschäftsgrundstücke und Mietwohngrundstücke).

Die wesentlichen Änderungen im Überblick

• Die Mindestwohnfläche für den bewertungsrechtlichen Wohnungsbegriff wird von bisher 23 m² auf 20 m² herabgesetzt.

• Die Gesamtnutzungsdauer für „Ein- und Zweifamilienhäuser“, „Mietwohngrundstücke“, „Wohnungseigentum“ sowie „Gemischt genutzte Grundstücke (Wohnhäuser mit Mischnutzung)“ wird von 70 Jahre auf 80 Jahre erhöht.

• Im Ertragswertverfahren sollen die pauschalisierten Bewirtschaftungskosten nicht mehr nach den Erfahrungssätzen der Gutachterausschüsse ermittelt, sondern generell aus der Anlage 23 zum Bewertungsgesetz entnommen werden. Die Ermittlung der Höhe der pauschalen Bewirtschaftungskosten wird geändert und jährlich nach dem vom Statistischen Bundesamt festgestellten Verbraucherpreisindex angepasst.

• Die gesetzlichen Liegenschaftszinssätze, die anzuwenden sind, sofern von den Gutachterausschüssen ermittelte Liegenschaftszinssätze nicht verfügbar sind, werden zwecks Anpassung an das aktuelle Marktniveau gesenkt. Für Mietwohngrundstücke soll beispielsweise nur noch ein Zinssatz von 3,5 % (statt bisher 5,0 %) gelten.

• Im Sachwertverfahren wird die Ermittlung des Gebäudesachwerts geändert. Die Regelherstellungskosten sollen an den Bewertungsstichtag angepasst werden, was bei den derzeit hohen Baukosten zu einer Erhöhung des Immobilienwerts führt. Die durchschnittlichen Herstellungskosten des Gebäudes sollen zudem mit einem neu eingeführten Regionalfaktor multipliziert werden. Durch die Anwendung dieses neuen Regionalfaktors werden insbesondere in hochpreisigen Großstätten wie München und Hamburg die Grundbesitzwerte ansteigen.

Es besteht Handlungsbedarf

Durch die Gesetzesänderung wird die Bewertung von Immobilien für Zwecke der Erbschaft- und Schenkungsteuer in einigen Fällen höher ausfallen als nach dem bisherigen Bewertungsverfahren. Diese höheren Immobilienwerte führen folglich zu einer Erhöhung der Erbschaft- und Schenkungsteuer, wenn die steuerlichen Freibeträge überschritten werden oder keine anderen Steuerbefreiungen greifen.