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11.10.2024 | Für Bauherren und Vermieter

Schenkweise Übertragung eines Miteigentumsanteils an einem Gebäude

Bei Übertragung einer finanzierten Immobilie im Wege der vorweggenommenen Erbfolge (z. B. Schenkung des Objektes an Kinder) sollte auch die Übernahme der Schulden klar geregelt sein. Wenn Schulden bei Übergang eines Miteigentumsanteils an einem Gebäude nicht auch auf den Beschenkten übergehen, dann können die gezahlten Zinsen anteilig nicht steuerlich angesetzt werden.

Im Streitfall hat der Kläger 2/5 Miteigentumsanteil an einem vermieteten Gebäude auf seinen Sohn im Rahmen der vorweggenommenen Erbfolge (Schenkung) übertragen. Der ursprüngliche Erwerb des Objektes vom Vater erfolgte durch mehrere aufgenommene Bankdarlehen. Im Notarvertrag der Schenkung wurde zwar vereinbart, dass der Sohn entsprechend seines übernommenen Anteils die dingliche Haftung der Schulden übernimmt, diese Übernahme wurde aber nie bei der Bank tatsächlich durchgeführt, sodass der Vater weiterhin die Schuldzinsen der Darlehen in voller Höhe getragen hat. Bei der Erstellung der Steuererklärung für das Vermietungsobjekt machte der Vater den Schuldzinsenabzug als Werbungskosten zu 100 % geltend. Das Finanzamt berücksichtigte die Kosten jedoch nur in Höhe von 3/5 der Gesamtaufwendungen.

Das Niedersächsische Finanzgericht teilte die Auffassung der Finanzbehörde. Da die Schulden nicht vom Beschenkten übernommen wurden, sei die weiterhin durchgeführte volle Zahlung der Darlehen durch den Vater teilweise als private Leistung anzusehen. Bezüglich 2/5 haben die Kosten laut Gericht den Bezug zu den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung verloren. Sie stehen in keinem wirtschaftlichen Zusammenhang zur Vermietung und wären daher den Kosten der privaten Lebensführung des Vaters zuzuordnen. In seiner Begründung für einen vollen Kostenabzug bezog der Kläger sich auf ein Urteil des Bundesfinanzhofes aus dem Jahr 2017. In diesem Urteil ging es jedoch nicht um Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, sondern um gewerbliche Einkünfte. Das Finanzgericht ließ die Revision im Hinblick auf die Frage zu, ob es sachlich gerechtfertigt ist, den Sachverhalt im Urteilsfall anders zu behandeln als bei den Einkünften aus Gewerbebetrieb. Das Revisionsverfahren wird beim BFH geführt (Az. BFH IX R 2/24).