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16.03.2026 | Für Bauherren und Vermieter

Nießbrauchrecht als grunderwerbsteuerliche Gegenleistung

Der Bundesfinanzhof hat am 22. Oktober 2025 (Az. II R 5/22) entschieden, dass ein noch nicht im Grundbuch eingetragenes Nießbrauchrecht als Gegenleistung für den Erwerb eines Erbbaurechts die Grunderwerbsteuerbemessungsgrundlage erhöht.
Die Klägerin erwarb 2015 ein Erbbaurecht und verpflichtete sich, ein bestehendes Nießbrauchrecht (seit 1996/2000 schuldrechtlich vereinbart) für die Grundstückseigentümerin einzutragen. Das Finanzamt rechnete den kapitalisierten Jahreswert des Nießbrauchs (§§ 1030 ff. BGB) neben Kaufpreis und Erbbauzins zur Bemessungsgrundlage hinzu.
Das FG bestätigte; der BFH wies die Revision zurück. Das Nießbrauchrecht ruht nicht auf dem Erbbaurecht (§ 9 Abs. 2 Nr. 2 S. 2 GrEStG), da es dinglich erst nach Erwerb entsteht (§ 873 Abs. 1 BGB). Die Eintragungsverpflichtung ist sonstige Leistung (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG), kein Gleichheitsgrundsatzverstoß (Art. 3 Abs. 1 GG) zu eingetragenen Nießbräuchen.