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09.07.2026 | Für Bauherren und Vermieter

Wärmelieferungskosten nicht ohne Weiteres auf Mieter umlegbar

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat mit Urteilen vom 20. Mai 2026 entschieden, dass Vermieter die Kosten einer neuen gewerblichen Wärmeversorgung nicht automatisch in voller Höhe auf Mieter umlegen dürfen, wenn die Wohnungen zuvor mit von den Mietern selbst betriebenen Einzelöfen beheizt wurden. Betroffen waren Fälle, in denen Vermieter die Versorgung auf ein zentrales Wärmecontracting umgestellt hatten.
Hintergrund ist, dass § 556c BGB nur dann greift, wenn der Mieter bereits zuvor Wärme- oder Warmwasserkosten als Betriebskosten tragen musste. Genau daran fehlte es in den entschiedenen Fällen, weil die Mieter ihre bisherigen Heizgeräte selbst betrieben und die Kosten nicht über die Betriebskostenabrechnung liefen. Der BGH hat außerdem eine entsprechende Anwendung der Vorschrift abgelehnt. Damit können Vermieter sich in solchen Konstellationen nicht ohne Weiteres auf die Regeln zum Wärmecontracting stützen, um sämtliche Lieferkosten weiterzugeben.
Ganz ausgeschlossen ist eine Kostenbeteiligung der Mieter aber nicht. Nach Auffassung des BGH kann eine stillschweigende Vereinbarung in Betracht kommen, wenn Mieter nach der Umstellung die geforderten Heizkostenvorauszahlungen tatsächlich gezahlt haben; ob dies auch die vollständigen Contractingkosten umfasst, müssen die Vorinstanzen nun weiter prüfen.
Bei der Umstellung von Einzelheizungen auf zentrale Wärmelieferung kommt es entscheidend auf den Mietvertrag, die konkrete Kommunikation und das Verhalten der Parteien nach der Umstellung an. Eine automatische Umlage sämtlicher Wärmelieferungskosten ist jedenfalls nicht selbstverständlich.
Quelle: BGH, Urteile v. 20.5.2026, VIII ZR 46/25 und VIII ZR 47/25